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7月土地市场降温 热点一二线城市溢价率走低

发布时间:2019-07-25 16:16:44    浏览次数:313    来源:第一财经

进入7月,地方政府仍在密集卖地。不过,由于融资收紧的预期,7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

中原地产研究中心的数据显示,截至7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调。

7月22日,位于广州增城4宗商住用地及番禺2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底成交,总成交金额82.22亿元。

其中,华侨城只经过一轮报价,以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块,折合楼面价为1.1万元/平方米。增江街陆村村一地块,同样以底价成交,由广州合生东宇房地产有限公司竞得,成交价为11.19亿元,折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块,和增城区荔城街庆丰村一地块均流拍。

今年上半年,郑州土地市场一直很火,鲜有地块流拍,即使有是商业地或工业用地。但下半年刚开始,就出现住宅用地流拍情况。7月10日,郑州出让8宗地,这也是本月出让土地最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得,常西湖新区54号地被融信竞得,管城55号、56号、57号地被振兴竞得,福建福晟竞得高新区16号地,二七区52号地流拍,管城53号地被中止出让。

同一天,常州新龙路南侧、新庆路西侧地块(荷园3#地块)以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块(西林公园东侧地块)开启网络竞拍。最终,光明以8.36亿元竞得荷园3#地块,成交楼面价为6904元/平方米,溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

7月3日,南京下半年首场土拍开槌,7宗涉宅地块均成功出让,成交总金额达240亿元,这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价,其中2宗地块以零溢价成交,而综合溢价率也仅为16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。

中原地产首席市场分析师张大伟分析,从土地市场看,2019年出现了“小阳春”,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

Wind统计显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

而从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产企业拿地造成了一定影响,溢价率已经明显下调。

7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多,所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看,政策出台非常及时,也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示,2018年三季度开始,公司债的发行审批略有放松,但在今年以来的核心城市土地热潮下,5月份开始重新收紧。目前,离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道,板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎,其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

根据报告,世茂房地产、中海外宏洋、雅居乐、旭辉控股、中海外、禹洲地产的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。

以禹洲地产为例,申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。

张大伟说,在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧,这些企业后续拿地也将受到影响,预计土地市场将明显降温。